File034 遺贈について(その1)

遺贈について(その1)

 2020/09/23作成

 

 

「遺贈」とは?

あまり一般的ではない言葉ですが、遺贈とは遺言によって遺言者の財産を無償で譲渡することをいいます。通常は、遺言者の法定相続人でない親族(孫や甥姪など)や生前にお世話になった第三者等に遺産を譲渡したい場合に利用されることが想定されます。なお、似たような言葉に「贈与」がありますが、贈与は「あげる人」と「もらう人」の契約なのに対して、遺贈は遺言者の一方的な意思表示で成立し、遺言者の死亡と同時に効力が発生します。

遺贈の対象となった財産が土地や建物の不動産の場合には、もらい受けた方は不動産の名義を自分名義に変更する必要が生じます。この名義変更は管轄法務局に対して「遺贈を原因とする所有権移転登記申請」を行うことになり、登記の専門家である司法書士がご依頼を頂き代理申請することが一般的です。

 

「相続と遺贈では登記申請手続きが大きく異なる?」

相続は、遺言や遺産分割協議書の結果、不動産を承継する人のみからの単独申請が可能とされています。しかしながら、遺贈を原因とする所有権移転登記は、単純に相続を原因とする所有権移転登記とは異なり、登記実務上「あげる側」と「もらう人」の共同申請の扱いがされているため、「もらう人」のみからの単独申請とはいきません。

 

「あげる側とは・・?」

「あげる側といっても、あげる人は既に亡くなっているよね?」「誰が「あげる側」として手続きを共同して行う必要があるの?」と疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。「誰が?」それは、遺言執行者又は遺言者の相続人全員≠フどちらかです。残されている遺言書に遺言者執行者の指定が記載されているか否かがポイントになります。

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いずれにせよ、遺言執行者がいる場合といない場合では上記のとおり申請人となるべき者が変わり、それに伴い必要となる書類を違います。
遺贈による不動産名義変更をご希望される方は、是非、司法書士へご相談下さい。

 

 

次回につづく・・

 

File033 自然災害と登録免許税の免除措置について

自然災害と登録免許税の免除措置について
2020/08/31作成

 

 

「令和2年7月豪雨の対応について」と題し、法務局より「自然災害で被災した建物の建替え等に係る登録免許税の免除措置について」のアナウンスがされております。

 

 平成29年4月1日に「所得税法等の一部を改正する等の法律」が施行され、平成28年4月1日以後に発生した自然災害により被害を受けた方々が受ける一部登記について、登録免許税の免税措置が設けられております。
「自然災害」とは、被災者生活再建支援法の適用を受ける暴風、豪雨、豪雪、洪水、高潮、地震、津波、噴火その他の異常な自然現象により生ずる被害をいいます。

 

被災した建物を建て替える場合や、被災代替建物の敷地の取得、再取得のための融資貸付に係る抵当権設定など、一部の登記で一定の要件を満たす場合にはこれらの登記を申請する際の登録免許税を免除しますという措置です。
(但し、期限制限があり災害が発生した日から5年を経過する日までであることが必要です。)

 

自然災害により被害を受けられた方々へは心からお見舞い申し上げます。
この制度をご利用頂き少しでも負担軽減つながれば幸いです。

 

詳細は下記リンクをご参照下さい。 

法務局 「令和2年7月豪雨への対応について」
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000030_00001.html


国税庁 「No.8012 災害を受けたときの登録免許税の取扱い」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/saigai/8012.htm

 

 

 

 

File032 共有持分を相続したら権利証はどうなる?

共有持分を相続したら権利証はどうなる?

2020/08/17作成 

 

 

新しく交付された権利証(現在の正式名称は「登記識別情報通知」)をお返しする際、特に気をつけてお伝えしていることをお話ししたいと思います。登記実務の専門家である司法書士に登記依頼をしている場合は、きちんと説明がなされると思いますが、権利証について正しく理解する手助けになれば幸いです。

 

事例でご紹介したいと思います

1.息子Bは、父親A名義の実家敷地内に戸建を新築し居住している
2.
新築時の銀行ローンの関係上、建物は父親Aと息子Bと2分の1ずつの共同名義となった
3.
父親Aが亡くなったため、息子Bが建物の父親A持分を相続し、息子Bの単独名義とすることになった

 

さて、このような場合、権利証はどうなるでしょうか。

法務局から新たに発行される権利証は、あくまでも、 ” 今回新たに取得した持分ついての権利証 ” となりますので、今回相続によって取得した持分2分の1の建物についての権利証(登記識別情報通知)が発行されます。

 よって、今後ご自宅の権利証は、もともと持っていた持分の権利証と今回新たに取得した持分の権利証の両方セットでご自宅建物の権利証ということになります。このようなケースにおいて、新しい権利証が発行されたので古い権利証はもう不要であろうと勘違いされる方がいらっしゃいますが、もともと持っていた持分の権利証(購入時や建築時に発行された権利証)は相変わらずそのまま通用することになるということをご理解頂くことが重要です。

 

なお、平成17年3月7日施行の新不動産登記法によって現行の「登記識別情報」になりましたので、人によっては、和紙などに法務局の受付印がある「旧タイプの権利証」と新しい様式で発行された「新タイプの登記識別情報通知」の両方セットで所有不動産の権利証となる方もいらっしゃれば、既にお持ちの「登記識別情報通知」と今回相続で新しく発行された「登記識別情報通知」の両方セットで所有不動産の権利証となる方もいらっしゃるということになりますね。ピョコ17.png

 

 

権利証の疑問やご相談がありましたらお気軽にご相談下さい。

 

 

File031 遺産分割協議書と遺産分割協議証明書

遺産分割協議書と遺産分割協議証明書

2020/07/29作成

 

 

相続手続きにおいて、遺言書がなく且つ法定相続分とは異なる遺産相続を検討されている場合には、相続人全員による「話し合い」が必要となります。

 

 一般的に、遺産分割協議の話し合いによって合意された協議内容を記した書面を「遺産分割協議書」と呼びます。
遺産分割協議書には相続人全員が署名押印する(同一書面に全員が連署する)ことになるため、相続人全員が一堂に会する機会に署名を行ったり、郵送や訪問での順次署名をしたりすることが多いかと思います。しかし、以下のようなケースによっては、連署による署名押印にかなりの時間を要してしまう場合や大変な労力を費やしてしまうことがあります。

 

1.相続人が多数いるケース

祖父母や更にその先代のご相続の場合や、兄弟姉妹や甥姪が相続人となる場合には、相続人が20名を超えるケースもあり、全員が一通の書面に連署することが非常に大変

 

2.相続人が各々遠方で暮らしているケース

相続人が数名の場合でも各々が遠方で暮らしている場合には、一堂に会することが難しく、尚且つ、一通の書面を順次郵送等で回すとしても手間暇が非常にかかる

 

上記のような煩雑さを伴う相続の際に利用検討するのが、「遺産分割協議証明書」と呼ばれる書面です。
遺産分割協議証明書は協議が既に合意成立済であることを証明する書面であるため、一通の書面に連署しなくとも相続人各自が各々一枚の書面に署名すれば足りるため、順次署名に要する時間が短縮でき上記のような問題点の解消に役立ちます。

なお、「相続人は令和x年x月x日に分割協議をおこなった結果、以下のとおり協議が成立したことを証明する。」などと一文を記載したりします。

  

相続人全員が一堂に会した和やかな雰囲気の中で面前合意に基づき、一枚の書面(遺産分割協議書)に署名押印するのが一番望ましいことであるとは思いますが、上記のような場合や、最近のコロナ感染リスクのある状況化においてはそれも危ぶまれることもあるでしょう。

 

ご自身の状況にあった書類形式で相続手続きを行うのが良いかと思います。

 

 

File030 相続による土地所有権移転登記の登録免許税免税措置

相続による土地所有権移転登記の登録免許税免税措置

2020/07/07作成

 

 

相続による不動産の名義変更のご相談を頂いた際、登記簿上の所有者が亡くなった後に、更にその相続人が亡くなってしまったと言うケースに少なからず遭遇します。少し前ですが、平成30年の税制改正により設けられた「相続による土地所有権移転登記の登録免許税免税措置」について紹介です。

  

ご自宅の名義人であったお父様が亡くなった後、自宅の名義変更をしないまま続いてお母様が亡くなったケースを想定してみましょう。

 

 <今回の相続の時系列イメージ>

   ・土地の所有者であるお父様が亡くなった

         ↓

   ・その土地をお母様が相続した

         ↓

   ・土地をお母様名義にしないまま、お母様が亡くなった

         ↓

   ・子どもが土地をお母様から相続した

 

「お父様→お母様」「お母様→子ども」へと名義変更をする場合、土地の所有権移転登記申請2件となりそれぞれの申請で登録免許税がかかりますが、この免税措置によって「お父様→お母様」への申請に係る登録免許税は免税対象となります。なお、対象となるのはあくまでも土地≠ニなりますので、建物は登録免許税がかかります。
(租税特別措置法第84条の2の3第1項)

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不動産登記手続上、ケースによっては最終の相続人へ直接登記ができる場合(中間省略可能ケース)もあります。上記ケースで言えば、1件の申請でお父様から直接子ども名義にできる場合です。また、逆に省略できないケースもあります。

 

ご依頼にそれぞれの相続環境や相続事情にあった方法がありますのでご注意下さい。

 

File029 道路部分も漏らさず名義変更を!

道路部分も漏らさず名義変更を!

2020/06/23作成 

 

 

ご自宅の相続手続きをご依頼を頂く際、先々代(祖父や祖母など)の名義のままの土地の存在が判明することがあります。
先々代
のご相続の際、所有されていた私道部分を手続きから漏らしてしまったようですが、実は、このようなケースは少なからず出くわします。

 

★「名寄帳」での所有物件の把握

相続される不動産の詳細情報の把握については、不動産所在地の市町村で「名寄帳」を取得することをお勧めします。

名寄帳とは、市町村が所有者(納税義務者)毎にどの不動産を持っているか一覧で分かり易くまとめたもので、通常は課税の対象とならない不動産も記載されているため、物件の把握方法として非常に役に立ちます。(但し、あくまでも市町村内に存在する不動産という制約があります。)

相続人であれば名寄帳を発行してもらうことが可能です。

 

物件の把握は、権利証や固定資産税納税通知書の物件明細書で行うことも可能ですが、権利証を紛失している場合もありますし、納税通知書の物件明細書はそもそも非課税対象の物件(道路部分など)が記載されていないこと多々があります。

不動産を購入された方自身であれば、売買契約書などを注意深くチェックし署名押印されたでしょうから道路部分を購入されたことを認識されているでしょうが、その相続人となれば伝聞されていなければ通常はわかりませんね。

 

漏らしていた道路部分などの名義変更は、年月の経過により相続関係が複雑となって大きな労力を伴うケースも見受けられますので気をつけましょう。

 

  

File028 会社の代表者交代時に会社印鑑カードは引継げる?

会社の代表者交代時に会社印鑑カードは引継げる?

 2020/06/08作成

 

 

今回は、ご家族で会社を経営されている方に向けたお話です。

近時、お父さんから息子さんへ会社経営を引継ぐ、いわゆる家族間での事業承継が増えているように感じます。今回は、先代のお父さんが会社役員(取締役など)を完全に退くケースを想定して、手続き上の話をひとつ。

 

Q.先代社長のお父さんが持っていた会社印鑑カードは、新社長となった息子さんが引継いで使えるでしょうか?

 

 使えます。(ただし、その旨、届出る必要があります

 

会社の代表者(通常は代表取締役)は、その者が使用する会社実印を管轄法務局へ登録する必要があります。事業継承により息子さんが代表となった場合、管轄法務局へ役員の交代の登記手続きを行いますが、その際、通常は会社実印の再登録申請も一緒に行うことになります。(要するに、息子さんが会社の新代表者として使用していく会社実印を登録し直す手続き。)

この時に提出する「印鑑改印届出」という書類中に印鑑カードの引き継ぎに関するチェック項目≠ェあり、このレ点チェックの有無がそのまま印鑑カードの引き継ぎの可否となります。

なお、先代社長のお父さんが使用していた会社実印をそのまま印鑑を変えずに使用するケースが一般的です。

 

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司法書士へ代表者交代の手続きを依頼される場合には、印鑑カード引き継ぎの件も含め手続きをフォロー致しますので、あまり意識されることはないと思いますが、ご自身で手続きをされる方などは注意が必要です。

とは言え、引き継がない場合の印鑑カード再発行の手続きも特段に面倒ではありませんので、新品のカードが発行される分、気分一新でそれはそれでと言った感はあるかもしれません。

 

 

File027 相続による不動産名義変更と登録免許税について

相続による不動産名義変更と登録免許税について

 2020/05/26作成

 

 

先日、相続に伴うご自宅の名義変更のご相談を頂きました。その際に名義変更に係る登録免許税について特に質問がありましたので、あらためて簡単にお話します。

 

Q.相続を原因とする所有権移転登記の登録免許税はいくら?

不動産固定資産税評価額  × 0.4% となります

 

Q.固定資産税評価額はどうやって調べる?

所有者やその相続人であれば、市役所等で評価額に関する書類を取得し調べることができますが、それよりも手っ取り早く調べられるのが、毎年4〜5月頃に市区町村から送られてくる「固定資産税納税通知書」に同封されている資料です。

 

八千代市の場合には固定資産税納税通知書と一緒に物件(課税)明細書が同封されており、そこに各土地や建物の評価額の記載があります。自治体ごとに資料の様式は異なりますが、私の知る限り評価額のわかる資料がどの市区町村でも同封されていると思います。

 

資料のなかで「評価額」又は「価格」などの題目で記載されているのが固定資産税評価額となりますが、多くの方は一見すると、「あれ、意外と土地の評価が少し安いな〜」と思うかもしれませんが、固定資産税評価額はあくまで固定資産税を課すために各市区町村が独自に算定した価格ですので、不動産売買取引の価格等とは違います。一般的に土地については実勢価格や公示価格の7割程度が固定資産税評価額と思われると合点がいくでしょうか。

よって、今年又は去年あたりの固定資産税納税通知書の資料を引っ張り出し、その中の評価額に税率0.4%をかけると、大体の登録免許税の目安が算出できます。

 

 

なお、実際には、所有権全部の移転のケースや、持分のみの移転のケース、公衆用道路部分の移転もあったり、減税対象物件があったりと案件毎によっての違いがありますのでその点はご考慮が必要ですので、詳細がお知りになりたい方はご相談ください。

 

 

File026 市役所で不動産謄本が取得できる?

市役所で不動産謄本が取得できる?

2020/05/11作成

 

 

千葉県内で唯一、証明書発行請求機が設置されている市役所があるのをご存知でしょうか?

 

お客様から「不動産や会社の登記事項証明書を取得するにはどこに行けばいい?」とご質問を頂いた際には、通常は「ご自宅お近くの法務局に行かれて下さい」とお答えしますが、実は、千葉県内で唯一、法務局以外の場所で不動産や会社の登記事項証明書を取得出来るところあります。

 

それが野田市役所になります。

 

以前、野田市には千葉地方法務局野田出張所がありましたが、柏支局に統合されて残念ながら廃庁となり、この統廃合に伴い野田市役所の1階市民課の隣に法務局証明書交付窓口が開設されました。ここでは、設置されている証明書発行請求機(1台)を自分で操作して謄本等を請求するそうです。(職員の方が2名程常駐されているとのこと)

ちなみに、八千代市内にも以前は千葉地方法務局八千代出張所が存在しておりましたが、平成16年に船橋支局へ統合され閉庁しました。残念ながら八千代市役所には請求機設置がされなかったため、これにより、近隣の法務局へ赴いて証明取得する場合には、往復で2時間程かかってしまうこともあります。

 

私は千葉県内のすべての法務局へ行ったことがありますが、法務局で取得したい証明書などあれば、通常はオンライン申請の専用ソフトで請求してしまいますので、この野田市役所内の法務局証明書交付窓口には未だ行ったことがありません。
ただ、一般の方は、自宅から一番近い法務局を探して直接出向いて取得されることが多いはずですので(申告時期の2月〜3月には法務局へ一般の方をよく見かけます)、
野田市役所のように最寄りの市役所で不動産謄本や会社謄本などが取得できたら、一般の方も便利かと思いますので、統廃合で閉庁となった法務局所在地の市役所には、閉庁の代わりに証明書発行請求機設置を・・・と願うばかりです。 

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なお、野田市役所における証明書発行請求機で法務局で取得できるすべての証明書が取得できる訳ではありませんので、野田市役所で謄本等の取得を希望される方は、事前に野田市役所や柏法務局へお問い合わせの上、来所されると良いかと思います。

 

 

File025 会社の本店移転と印鑑カードについて

会社の本店移転と印鑑カードについて

2020/04/28作成

 

 

今回は会社が本店を移動する場合における会社の印鑑カードの取扱いについて、少々お話ししたいと思います。

 

会社の場合、新社屋建設より本店を移転したり、営業利便性向上のため本店を移転したりすることがあるかと思いますが、本店を移転した場合には法務局へ本店所在地変更の手続きをする必要あります。そして、本店移転では、「管轄内移転」と「管轄外移転」という大きく2パターンに分かれることになります。(*ここで言う「管轄」とは、法務局の管轄のことを指します)

 

「管轄内移転」 →現在の法務局の管轄区域内での移転のケース

「管轄外移転」 →現在の法務局の管轄から他の法務局の管轄区域へ移転するケース

 


管轄内なのか管轄外なのか、どちらのケースかによって、かかる費用(登録免許税など)が変わってしまうのですが、同時に現在お持ちの会社の印鑑カードが引き続き使用できるのかも影響がでます。

 結論から申し上げますと、管轄外へ移転する際はお手持ちの会社の印鑑カードは使えなくなり、新しい印鑑カードが発行されることになりますので少し注意が必要です。管轄する法務局の交代により印鑑カードも交代になるということですね。

 

なお、千葉県内に本店を置く会社はすべて千葉地方法務局(本局)が1局で管轄を担っておりますので、千葉県内での本店移転は管轄内移転となり、基本的に印鑑カードを引き継ぎ使えることが出来有り難いのですが、東京都の場合には都内20以上もの法務局が会社の登記の管轄を未だに各々有しており、お隣の区へ引っ越す場合においても管轄外移転となるケースが往々にしてあるので要注意です。

 

日頃、千葉県内での会社本店移転に慣れている当事務所も、時々ご依頼頂く都内のお客様の本店移転の場合には、「管轄外移転かな!?」と、気を引き締めてお手伝いさせて頂いております。

 

  ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー<終わり>−ーーーーーー−−ーーー−−−−−−−−−−−−−−−