相続登記の義務化は
"所有者不明土地の発生予防" のため

改正後の不動産登記法では、相続等により不動産を取得したことによる所有権移転の登記申請を義務化し、３年以内（※1）という期間制限を設けました。

この規律は「義務化スタート前の相続」にも適用されますので、義務化スタート前に開始した相続についても、その登記申請が義務の対象となります。（但し、義務化スタート前の相続については登記必要期間を確保する観点から猶予期間（施行日から3年間）が設けられています。）

なお、改正法における要件である〝3年以内についての起算点〟となる「自己のために相続があったことを知り且つ当該所有権を取得したことを知った日」については、相続個々の案件によって違いが生ずるところもありますので、詳細は別途ご紹介したいと思います。

【改正不動産登記法第76条の2】
所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続を開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から３年以内に所有権の移転の登記を申請しなければならない。遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した者、同様とする。

改正法では、申請の義務がある者が正当な理由（※「正当な理由」は制度スタートまでに基本的な考え方や具体類型が通達等で示される予定）がないのに申請を怠ったときには、１０万円以下の過料に処することも設けられました。（改正不動産登記法第164条1項）

なお、義務違反をしている者を直ちに過料に処すわけではなく、法務局から予め申請すべき旨の催告がありそれでも申請がなされないときに過料に処する運用となる予定です。要するに、事前に〝申請しなさい！〟と警告があるということです。

改正法では、相続登記の申請義務に対する救済措置として、新たに「相続人申告登記」も新設されました。この相続人申告登記は、相続登記等の申請義務を負う相続人が、法務局に対し、①所有者が亡くなったこと及び②自らがその相続人であることを、義務付け期間の３年以内に申し出ることで、申し出をした相続人自身の相続登記申請義務をとりあえず履行したものとみなすものであり、申し出をすると申出をした相続人の住所氏名が職権で登記簿に記載される仕組みとなっています。

本来は、実際に相続した所有者を記載する（相続登記を申請する）のがもちろん一番望ましいのですが、相続には様々なケースがあり、遺産分割協議に要する時間や登記申請に至るまでの見通しを踏まえた場合に、義務付けられた期間の3年以内に登記申請が困難な相続人も想定されます。そこで、何らかの理由で期限内の相続登記申請が難しいのあれば、とりあえず法定相続人の誰かを登記簿に記載して欲しいという趣旨だと思われます。

注意が必要なのは、この申し出と登記簿への記載（相続人申告登記）は、あくまでも所有者に相続が開始していたこと及び、あくまでも法定相続人とみられる者（申告をした相続人以外の他の法定相続人情報は登記されない）を報告的に公示するにすぎず、登記簿上における所有者は依然として亡くなった方のままであり、記載された相続人へ所有権が移転したことを公示するものではないとの理解が必要です。よって、相続人が相続により取得した不動産を売却する際には、従来通り、相続人（譲渡人）に相続登記をしたうえで、譲受人へ所有権移転登記をする必要があります。

今般の「相続登記義務化」は所有者不明土地問題を今後極力発生させないための重要施策としてスタートする予定ですが、これ以外にも不動産登記法の改正による様々な制度が新設され開始する予定です。