相続登記の申請義務化（不動産登記法第76条の2の1及び2）

不動産の所有者が亡くなり相続が発生した場合に、当該相続により不動産を取得した方は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記（所有者の名義変更手続き）を法務局へ申請することが義務付けられました。遺贈（相続人に対する遺贈に限る）により不動産を取得した方も同様となります。

一般的には3年の期限内に相続人間で遺産分割の話し合いを行い、不動産を承継することになった相続人が上記の相続登記の申請義務を果たすことになると思われます。また、例えば、相続人同士で遺産分割の話し合いがまとまらず、一旦、民法による法定相続分に基づき相続人全員の共同名義とした場合には、後日、遺産分割協議が整った際に、遺産分割によって法定相続分を超えて所有権を取得した方について、その日から3年以内にその協議内容を踏まえた所有権移転登記を申請することも義務付けられました（＝遺産分割成立時の追加的義務）。

相続登記の申請義務化の施行日は令和6年4月1日ですが、施行日より前に亡くなった方についても、相続登記をしていない場合には、相続登記の申請義務化の対象となり、令和9年3月31日まで（不動産を相続で取得したことを知った日が令和6年4月以降の場合には、その日から3年以内）に相続登記を法務局へ申請する必要があります。

正当な理由がないのに相続登記申請義務を怠ったときは、10万円以下の過料の適用対象となってしまいます（不動産登記法第164条第1項）。

法務局の登記官が相続登記の申請義務の違反を把握した場合（相続登記の申請義務に違反したと認められる者があることを職務上知ったとき）は、違反者に対し、相当の期間を定めて相続登記の申請をすべき旨を催告し、催告したにもかかわらず、正当な理由なくその期間内にその申請をしなかった場合は管轄の地方裁判所にその事件を通知するものとされています。

相続登記の申請義務化に伴い、相続人が申請義務を簡易に履行することができようにする観点から相続人申告登記という新たな登記も設けられました（不動産登記法第76条の3）。

相続人申告登記は、相続登記等の申請義務を負う相続人が、法務局に対し、①所有者が亡くなったこと及び②自らがその相続人であることを、義務付け期間の3年以内に申出ることで、申出をした相続人自身の相続登記申請義務を一旦履行したものとみなすものであり、申出をすると申出をした相続人の住所氏名が職権で登記簿に記載される仕組みとなっています。

なお、相続人申告登記は、申請義務を簡易に履行することができる反面、以下のような留意点があるため、直ちに遺産分割や相続登記の申請をすることが難しい場合などに、一時的に義務を果たすために利用することが想定されます。

【留意点①】相続人申告登記は権利関係を公示するものではない　
相続人申告登記は、あくまでも所有者に相続が開始したこと及び、あくまでも法定相続人とみられる者（申告をした相続人以外の他の法定相続人情報は登記されない）を報告的に公示するにすぎず、登記簿上における所有者は依然として亡くなった方のままであり、記載された相続人へ所有権が移転したことを公示するものではないとの理解が必要です。
よって、相続人が相続により取得した不動産を売却する際には、従来通り、相続人（譲渡人）に相続登記をしたうえで、譲受人へ所有権移転登記をする必要があります。

【留意点②】遺産分割成立時の相続登記申請義務（追加的義務）は消えない　
相続人申告登記をし、その後に遺産分割協議が整った際には、その日から3年以内にその協議内容を踏まえた所有権移転登記を申請する旨の義務は残ります（不動産登記法第76条の3の4）。