所有者不明土地問題を知ろう

この「所有者不明土地」が、現在数多く存在していることをご存知でしょうか。平成29年度に地方公共団体が実施した地籍調査事業（全国の土地のうち約63万筆を対象）における土地の所有者等の状況に関する国土交通省の調査結果によれば、いわゆる「所有者不明土地」の割合が全体の22.2％（筆ベース）にものぼることが報告されています。（この結果は、一定の地区内における地籍調査事業における調査結果を活用し日本全国規模に置き換えた推計となり、また、最終的に様々な調査を尽くしてもなお所有者又は所在が判明しなかった土地は約0.44％であったとされています。）　

また、平成29年12月に公表された民間団体（所有者不明土地問題研究会）の報告よると、2016年時点における全国の所有者不明土地の広さ面積は九州の土地面積を超える約410万haに相当するともされてもいます。

このような所有者不明土地の存在はかなり以前から認識されていたようですが、平成23年3月11日に発生した東日本大震災において、その復旧・復興事業をおこなう際に〝所有者不明土地〟が用地取得の大きな障壁となったため、あらためてその対応や解消が必要であると認識され、それ以降、所有者不明土地は政府全体で取り組むべき喫緊の課題と位置付けられ今日に至っています。

ある特定の土地を第三者等が利用活用又は取得したいと思っても、直ちに所有者を把握できなければ、所有者の探索に多大な時間と費用を要し以下のような弊害が生じてしまいます。

• 速やかな土地の利用活用が困難となる
• 民間の円滑な土地取引が阻害される
• 防災等のための公共事業の用地取得が困難となる
• 森林の適正な管理が行われず管理不全となる
• 災害がおきた場合に復旧復興事業の実施が困難となる
• 土地が多数の共有者の所有となっている場合には土地の管理利用に必要な合意形成が困難となる

所有者不明土地の多くは売却困難な土地であったり資産価値の乏しい土地（原野や山林、需要の乏しい土地など）であるため、土地に対する所有意識が希薄化する傾向にあります。結果、土地所有者が亡くなっても相続人へ名義変更がなされないということが起こり、これが所有者不明土地が発生してしまう最大の原因と考えられます。（これを相続手続未了問題と呼んでいます。）

土地の所有者が引っ越し等で住所移転をした場合、市役所等で住民票の移動は行っても、法務局における不動産登記簿の所有者欄の住所まで変更しないことも所有者不明土地問題の発生原因の一つと考えられています。（これを住所等変更登記未了問題と呼んでいます。）変更されない原因としては、登記簿上の住所変更をしなくとも市役所等の住民票移動手続きを済ませてしまえば実際の生活にほとんど悪影響がないことなどが考えられます。

高齢化の進展による死亡者数の増加により、このままでは所有者不明土地は増加する一方でより深刻な状態になっていくとの更なる懸念から、ここ数年、所有者不明土地問題の解消を念頭に様々な法改正や新制度が導入されています。

令和3年4月には、この問題の解決に向けた目玉と言うべき法改正等も行われました。目玉の一つが、いわゆる「相続登記の義務化」とされていますが、他にも「相続土地国庫帰属制度の導入」や「住所等変更登記の義務化」など大変多くの新たな規律がスタートする予定です。

所有者不明土地問題の解消は政府をあげての課題であり、関係省庁では既に様々な取り組みが始まっておりますので、法務省や法務局が行っている取組みを中心に、今後、当サイトでも随時情報を発信していきたいと思っています。

既に運用が始まっているもの、まだ始まっていないもの、様々ありますが今後の実務運用のおける要請や更なるIT技術の導入によって制度自体が更にステップアップしていくことが確実に予想されます。

不動産登記業務をメイン業務の一つとし、法務局をホームグラウンドのように活動する司法書士にとっても、所有者不明土地問題は実務上大変に大きな影響を及ぼすものとなりますので、一般の方々への分かりやすい情報を発信に努めると共に引き続き注視していきたいと考えています。